Re : dossier de surendettement
sand
Oui, bien sà»r.vous pouvez vendre!.. Certes, la plupart des propriétaires de logements locatifs attendent la fin du bail en cours pour délivrer un congé pour vendre, le locataire disposant alors d'un droit de préemption. Il est plus facile, en effet, de vendre un logement vide, ne serait-ce que parce la majorité des acheteurs cherchent avant tout un toit pour se loger eux-mêmes.
Mais rien n'empêche de vendre un logement en cours de bail.
En principe, le prix de vente d'un bien occupé subit une certaine décote par rapport sa valeur vide (10% à 20%).
Mais cette règle n'est pas systématique.?Certes, si l'acquéreur cherche un toit, il devra délivrer un congé pour vendre et attendre la fin du bail pour habiter le logement. Mais l'échéance du bail peut être assez proche et la décote réduite d'autant... Et pour les investisseurs, l'achat d'un logement déjà occupé évite la recherche d'un locataire. Dans ce cas, la décote peut être minime, si du moins le loyer est à son juste prix.
Dans tous les cas, l'acheteur d'un logement occupé devra se faire connaître auprès du locataire et lui communiquer toutes ses coordonnées (nom, adresse, etc.). Il devra également lui préciser s'il a récupéré, auprès de l'ancien propriétaire, le montant du dépôt de garantie.
Pour le reste, le bail se poursuivra à l'identique. Seule différence : la personne qui s'est éventuellement porté caution du paiement du loyer sera délivrée de son engagement. Le nouveau propriétaire devra donc lui demander de se porter à nouveau caution...et pourra essuyer un refus. La perte éventuelle de la caution est ainsi un des inconvénients de l'achat d'un logement locatif occupé.
Le droit de préemption intervient seulement quand le propriétaire veut vendre le logement vide et qu'il délivre au locataire, six mois avant la fin du bail, un congé pour vendre.
Comme pour les autres motifs de congé, la procédure légale est stricte.
Six mois (au moins) avant la fin du bail ou son renouvellement, le propriétaire adresse son congé au locataire.
Le bailleur doit, dans sa lettre de congé, indiquer le motif précis et détaillé du congé.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée AR ou par acte d'huissier.
Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre par le locataire, ou par la signification de l'acte d'huissier.
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Les conditions (et dérogations) sont les mêmes que pour les congés pour vente ou pour reprise :
Lorsque le propriétaire désire vendre son bien loué, il doit prioritairement proposer à son locataire de l'acquérir.
Six mois au moins avant la fin du bail, le propriétaire adresse un courrier au locataire (recommandé AR ou déposé par huissier) en lui proposant d'acheter le bien qu'il occupe, au prix du marché.
Si le prix est déraisonnable, le locataire peut porter l'affaire en justice, et le juge prouver que le prix est dissuasif et porte atteinte au droit de préemption du locataire.
Par ailleurs, sous peine d'être considéré comme nul, ce courrier doit impérativement mentionner certains éléments :
- prix de vente affiché, frais de notaires inclus,
- reproduction de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989,
- désignation précise et complète des locaux vendus.
Le locataire dispose alors des deux premiers mois du préavis légal pour accepter l'offre.
Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente, quatre s'il doit obtenir un prêt.
S'il refuse ou ne répond pas, il devra quitter le logement à la fin du préavis de six mois.
Si le locataire décide de ne pas acheter le bien, celui-ci devra toutefois être effectivement vendu par le propriétaire. Dans le cas contraire, et notamment si un autre locataire est relogé avec un loyer plus élevé, l'affaire peut être portée devant les tribunaux pour congé frauduleux
voila sand...
k
